□　劉　新　萇冬梅

　　基本情況

　　2009年5月6日，建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《建設施工合同》，施工期間，因房地產(chǎn)開發(fā)公司資金鏈斷裂，建筑工程公司停工，此時房地產(chǎn)開發(fā)公司尚欠建筑工程公司1930.65萬元工程款。2013年8月8日，建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《房屋抵債協(xié)議》，約定以房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、建筑工程公司施工建設的某小區(qū)第1棟，一層底商全部建筑面積1718.4平方米、二層全部建筑面積1641.8平方米、三層全部建筑面積1642.8平方米，共計5002平方米建筑抵頂房地產(chǎn)開發(fā)公司欠建筑工程公司的1930.65萬元工程款。2013年12月11日，法院作出民事調解書對建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《房屋抵債協(xié)議》的上述內容予以確認，但因案涉房屋為小產(chǎn)權房，建筑工程公司未辦理房屋過戶登記手續(xù)。后因房地產(chǎn)開發(fā)公司欠付王某1200萬元，經(jīng)訴訟后王某申請強制執(zhí)行，執(zhí)行法院查封了房地產(chǎn)開發(fā)公司上述用于抵債的共計5002平方米建筑。建筑工程公司隨即提起執(zhí)行異議，2019年11月4日，法院駁回建筑工程公司的異議請求，建筑工程公司遂提起執(zhí)行異議之訴。

　　焦點問題

　　本案的爭議焦點在于建筑工程公司作為執(zhí)行案件的案外人，提出的執(zhí)行異議是否成立，是否足以排除王某的強制執(zhí)行。

　　一、二審法院經(jīng)審理后認為，民事調解書僅是對當事人之間以物抵債協(xié)議的確認，其實質內容是債務人通過以房抵債的方式履行債務，并非對物權權屬的變動，且建筑工程公司也不享有優(yōu)先受償權，其主張優(yōu)先于其他債權人不能成立；根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，建筑工程公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司之間不具有房屋買賣合同關系，建筑工程公司提供的證據(jù)也無法證明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，“已合法占有該不動產(chǎn)”應理解為對不動產(chǎn)進行了事實上的管理和控制。而根據(jù)王某提交的房屋現(xiàn)狀照片，結合雙方陳述，案涉房屋仍處于框架結構狀態(tài)，既未安裝門窗，也未進行外部裝修，尚不具備事實上管理和控制的條件。建筑工程公司主張房地產(chǎn)開發(fā)公司已將案涉房屋交付其占有使用，其對案涉房屋擁有事實上的所有權，理由并不充分，且在未辦理房屋過戶登記前，上訴人享有的只是物權期待權，在性質上仍然屬于債權，該權益是否足以排除強制執(zhí)行，仍應按照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定判斷，故不能認定上訴人在查封前已合法占有案涉房屋，不能排除執(zhí)行，駁回了建筑工程公司的訴訟請求。再審法院認為案涉工程雖未竣工驗收，但房地產(chǎn)開發(fā)公司與建筑工程公司簽訂《結算單》確認工程價款結算，未就工程質量提出異議，應認定建筑工程公司享有并通過折價方式行使了建設工程價款優(yōu)先受償權。而王某與房地產(chǎn)開發(fā)公司系民間借貸關系，王某為實現(xiàn)借款債權在2018年申請對案涉房屋強制執(zhí)行時，建筑工程公司已經(jīng)就案涉房屋折價行使了建設工程價款優(yōu)先受償權，其對案涉抵債房屋所享有的權利足以排除強制執(zhí)行。

　　律師提示

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”上述是房屋買受人排除強制執(zhí)行的法律條文，在以房抵債的法律關系中，受讓人通常會以購買房屋的方式抵消工程款債權，大部分以房抵債的情況下還會簽訂商品房買賣合同，因此在遇到類似本案的執(zhí)行異議時，首先會適用的就是上述法律條文。但在建設工程領域存在一個特殊的法定權利，即建設工程價款優(yōu)先受償權，該權利優(yōu)先于其他債權，甚至優(yōu)先于抵押權，因此上述案例中再審法院認為一、二審法院只適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》來判斷建筑工程公司是否享有排除執(zhí)行的權利屬于適用法律不當，應當對建筑工程公司是否享有優(yōu)先受償權作出判斷后再確定是否還需要適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》。

　
　作者單位為北京展達律師事務所