本報(bào)記者　林　培
 

　　7月29日以來(lái)，受臺(tái)風(fēng)“杜蘇芮”影響，華北、黃淮地區(qū)遭遇極端強(qiáng)降雨。據(jù)國(guó)家氣象中心數(shù)據(jù)，此次京津冀等地區(qū)域降雨過(guò)程極為罕見(jiàn)，由于短時(shí)降水量太大太急，除了城市路面被淹之外，很多居民遭遇了單元樓進(jìn)水、屋頂漏水、房屋毀損等情況……面對(duì)這些損失，業(yè)主應(yīng)該如何處理？是否能夠得到相應(yīng)賠償？

　　分析事故具體原因

　　找出責(zé)任承擔(dān)主體

　　“我家屋頂?shù)浆F(xiàn)在還在滴水，你們能不能快點(diǎn)派人來(lái)解決一下？”在某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，業(yè)主吳大爺非常著急。

　　北京市此次降雨為140年來(lái)最大降雨，部分居民家中出現(xiàn)了“外面下大雨，屋里下小雨”“外墻滲水”“地下返水”等情況。近期，不少業(yè)主群里都在討論，這場(chǎng)暴雨造成的漏水和損失，應(yīng)該誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

　　對(duì)此律師表示，必須明確的是，暴雨造成的損害屬于天災(zāi)，即法律上說(shuō)的不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。不可抗力主要包括：一是自然災(zāi)害，如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、冰雹、火災(zāi)、暴風(fēng)雨、雪災(zāi)、海嘯等；二是政府行為，如征收、征用；三是社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂、戰(zhàn)爭(zhēng)等。暴雨、洪水都是突發(fā)的自然災(zāi)害，都屬于不可抗力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。也就是說(shuō)，由暴雨、洪水所帶來(lái)的損失，一般只能由自己承擔(dān)損失。

　　同時(shí)，律師強(qiáng)調(diào)，雖然暴雨和洪水屬于不可抗力，但是還需要具體分析房屋漏水等事故發(fā)生的原因，才能最終認(rèn)定該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如果確有開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)施工造成的質(zhì)量問(wèn)題、有物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常維護(hù)不力問(wèn)題，或者存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)在災(zāi)害發(fā)生過(guò)程中不盡責(zé)等問(wèn)題，業(yè)主可以按照事故原因，依照相關(guān)法律，要求相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　例如，如果小區(qū)的排水系統(tǒng)沒(méi)有按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，或排水施工不規(guī)范導(dǎo)致雨天滲水、漏水、積水，造成財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主可根據(jù)相關(guān)法律，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。如果是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)日常疏于管理或在應(yīng)對(duì)災(zāi)情時(shí)不力導(dǎo)致?lián)p失，業(yè)主可以追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)盡到職責(zé)，仍無(wú)法避免損失發(fā)生，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需要承擔(dān)責(zé)任。

　　之前曾有過(guò)相關(guān)案例，某小區(qū)住宅因?yàn)楸┯瓿霈F(xiàn)嚴(yán)重滲水現(xiàn)象，兩名業(yè)主以房屋質(zhì)量有缺陷、物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理而造成損害發(fā)生為由，將開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭。經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)鑒定，房屋滲水主要是因屋檐落水管口被垃圾堵塞排水不暢所致，其次是因?yàn)槲菝娲嬖谌嵝苑浪畬泳植科鸸牡热毕?。法院審理后認(rèn)為，房屋建筑共用部分的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理以及疏通下水道是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任，而排水設(shè)施未達(dá)到設(shè)計(jì)要求是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，判決由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商分?jǐn)們擅麡I(yè)主的損失。

　　根據(jù)房屋質(zhì)保期限

　　確定維修資金來(lái)源

　　除了界定事故原因，房屋是否仍在保修期內(nèi)也是責(zé)任認(rèn)定需要考慮的因素之一。如果房屋仍舊在保修期內(nèi)，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商對(duì)損壞房屋進(jìn)行修復(fù)維護(hù)。

　　依據(jù)《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》規(guī)定，在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏等最低保修期限為5年，業(yè)主遭遇漏雨問(wèn)題，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開(kāi)發(fā)商報(bào)修。如果房屋本身的設(shè)計(jì)存在缺陷，或者房屋本身存在的質(zhì)量問(wèn)題一直未解決，那么，無(wú)論房屋是否在保修期內(nèi)，都應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行后續(xù)的維修并承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任。

　　律師同時(shí)表示，如果房屋已經(jīng)超過(guò)保修期，但是業(yè)主認(rèn)為受損房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，可以通過(guò)起訴，由法院指定第三方鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，從而劃分責(zé)任。業(yè)主如果購(gòu)買了房屋保險(xiǎn)，可以要求保險(xiǎn)公司按合同賠付，或可以根據(jù)具體簽訂的條款獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　“外面的雨停了，屋里的雨還在下著，墻皮都掉了好幾塊，找他們維修，物業(yè)卻要求我們支付維修費(fèi)。”家住北京市西城區(qū)某小區(qū)的張阿姨和鄰居都在抱怨。此次暴雨過(guò)后，很多老舊小區(qū)的房屋都出現(xiàn)漏雨問(wèn)題，這些房屋的維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)支付？

　　律師介紹說(shuō)，如果房屋已經(jīng)過(guò)了保修期，就需要通過(guò)法定程序動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)外墻漏水進(jìn)行修復(fù)。但是有一些老舊小區(qū)沒(méi)有住宅專項(xiàng)維修資金，甚至沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，那就只能業(yè)主自籌資金進(jìn)行修復(fù)了。

　　對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用問(wèn)題，有很多業(yè)主提出疑問(wèn)，僅憑業(yè)主的力量可以動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金來(lái)維修房屋嗎？

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，通常啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金有以下兩種情況：一種是普通的維修事項(xiàng)，另一種是發(fā)生了應(yīng)急事項(xiàng)。《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十一條規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

　　暴雨導(dǎo)致房屋漏水、破損，屬于應(yīng)急事項(xiàng)。應(yīng)急事項(xiàng)中，雖然不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主人數(shù)三分之二以上及占整個(gè)小區(qū)面積三分之二以上業(yè)主的同意才能啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍需要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，再向建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。如果動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，需要經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意，之后再由業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，由銀行將所需的住宅專項(xiàng)維修資金轉(zhuǎn)到維修單位。

　　針對(duì)北京市此次強(qiáng)降雨引發(fā)的住宅小區(qū)房屋漏雨訴求集中情況，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市住房資金管理中心緊急下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房屋漏雨應(yīng)急情況下住宅專項(xiàng)維修資金使用工作的通知》，優(yōu)化完善了房屋漏雨應(yīng)急情況下使用住宅專項(xiàng)維修資金的流程，進(jìn)一步提升住宅專項(xiàng)維修資金使用效率，確保住宅專項(xiàng)維修資金快速使用。

　　災(zāi)后物產(chǎn)如何減損

　　司法部門給出答案

　　此次暴雨降雨面積大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，除了帶來(lái)城市內(nèi)澇問(wèn)題，還引發(fā)了山洪等災(zāi)害。山洪暴發(fā)后，部分民房在洪水中倒塌，也有部分住宅在洪水中毀損。針對(duì)此次暴雨、洪水引發(fā)的一系列問(wèn)題，司法部門及時(shí)作出回應(yīng)，為群眾答疑解惑。

　　例如，房屋在洪水中倒塌，損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？司法部門明確，自然災(zāi)害沒(méi)有加害人，沒(méi)有責(zé)任主體，一般不會(huì)產(chǎn)生賠償問(wèn)題。但是，如果業(yè)主為房屋投保過(guò)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，則可以通過(guò)保險(xiǎn)理賠程序獲賠。當(dāng)然，災(zāi)害過(guò)后，政府方面會(huì)實(shí)施救援，社會(huì)各界也會(huì)施以援手，但這屬于救濟(jì)而非賠償。

　　又如，尚在按揭的房屋在洪水中毀損，還需要償還銀行貸款嗎？司法部門指出，仍然需要繼續(xù)還貸。目前我國(guó)的法律規(guī)定及金融機(jī)構(gòu)常規(guī)借款合同中，一般均未規(guī)定、約定發(fā)生不可抗力后，金融機(jī)構(gòu)免除借款人的還款責(zé)任，如果房屋在洪災(zāi)中被毀壞，銀行失去的是可以用于拍賣的抵押物，但銀行的抵押權(quán)并未消滅，一般情況下貸款人所欠的錢款仍然需要繼續(xù)清償。對(duì)于開(kāi)發(fā)商尚未交付的房屋，在遭遇不可抗力毀損后，購(gòu)房人的按揭貸款雖然要繼續(xù)償還，但因按揭房屋還未交付，此時(shí)房屋的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，因此開(kāi)發(fā)商要繼續(xù)向購(gòu)房人履行交房義務(wù)。開(kāi)發(fā)商若無(wú)法繼續(xù)履行交付房屋義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還購(gòu)房款。